Publié le 14/11/2024
Le projet de loi de finances pour 2025 envisage de réduire les avantages des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en prévoyant la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value lors de la cession du logement.
Conséquences pour le calcul de la plus-value pour les LMNP
Actuellement, le régime des LMNP est très avantageux. Il bénéficie de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Ils n’ont pas à tenir compte dans le calcul des plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.
Ainsi, jusqu’à présent, la plus-value brute est calculée de la manière suivante : Prix de cession – Prix d’acquisition, à laquelle certains abattements peuvent venir en déduction.
Le projet de loi de finances prévoit de revenir sur ce calcul. Le prix d’acquisition serait minoré du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location, ce qui majorerait la plus-value brute réalisée.
Toutefois, les amortissements constitutifs de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ne viendraient pas minorer le prix d’acquisition.
La plus-value brute déterminée continuerait de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables pour le calcul de l’IR aux taux de 19% et 17,2% de prélèvements sociaux
Ainsi, jusqu’à présent, la plus-value brute est calculée de la manière suivante : Prix de cession – Prix d’acquisition, à laquelle certains abattements peuvent venir en déduction.
Le projet de loi de finances prévoit de revenir sur ce calcul. Le prix d’acquisition serait minoré du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location, ce qui majorerait la plus-value brute réalisée.
Toutefois, les amortissements constitutifs de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure ne viendraient pas minorer le prix d’acquisition.
La plus-value brute déterminée continuerait de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables pour le calcul de l’IR aux taux de 19% et 17,2% de prélèvements sociaux
Un exemple chiffré
Prenons l’exemple de la cession d’un studio :
- Prix de cession : 100 000 €
- Prix d’acquisition : 70 000 €
- Amortissement : 50 000 €
Jusqu’à présent, le calcul de la plus-value est le suivant :
- PV : 100 000 € - 70 000 € = 30 000 €
- 30 000 € * 19 % = 5 700 € au titre de l’impôt sur le revenu
- 30 000 € * 17,2 % = 5 160 € de prélèvements sociaux
- Total = 10 860 €
Si la loi de finances est adoptée telle quelle, le calcul serait le suivant :
- PV : 100 000 € - (70 000 € - 50 000 €) = 80 000 €
- 80 000 € * 19 % = 15 200 € au titre de l’impôt sur le revenu
- 80 000 € * 17,2 % = 13 760 € au titre des prélèvements sociaux
- Total : 28 960 €
- Prix de cession : 100 000 €
- Prix d’acquisition : 70 000 €
- Amortissement : 50 000 €
Jusqu’à présent, le calcul de la plus-value est le suivant :
- PV : 100 000 € - 70 000 € = 30 000 €
- 30 000 € * 19 % = 5 700 € au titre de l’impôt sur le revenu
- 30 000 € * 17,2 % = 5 160 € de prélèvements sociaux
- Total = 10 860 €
Si la loi de finances est adoptée telle quelle, le calcul serait le suivant :
- PV : 100 000 € - (70 000 € - 50 000 €) = 80 000 €
- 80 000 € * 19 % = 15 200 € au titre de l’impôt sur le revenu
- 80 000 € * 17,2 % = 13 760 € au titre des prélèvements sociaux
- Total : 28 960 €
Le projet de loi de finances viendrait ainsi annuler la niche des avantages fiscaux des LMNP et cette mesure devrait s’appliquer aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations à ce sujet.
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