Expertise comptable, social,
audit et consolidation
Publié le 24/10/2024
Le crédit-bail immobilier, c’est pratique, mais attention au retour de bâton !
Contexte :
L’autre jour, alors que nous anticipions les conséquences de l’IS sur la trésorerie d’un client, ce dernier tombe de haut lorsque nous lui annonçons qu’il devra payer 1,2 million d’€ d’impôt alors que l’an passé il avait payé 0 €…
Pourquoi ?
La réponse est simple : la levée d’option pour 1€ de son crédit-bail immobilier.
Et oui !
Même si le crédit-bail est un moyen de financement intéressant et qu’une levée d’option à 1€ peut s’avérer séduisante, ses conséquences en matière immobilière peuvent être des plus onéreuses  !
Que dit la loi ?
Lorsque vous levez l’option de votre crédit-bail immobilier, vous devez réintégrer fiscalement la différence existant entre la valeur de l’immeuble, diminuer de son prix de levée d’option, et le total des amortissements que vous auriez pu pratiquer si vous l’aviez acheté à l’origine. 
Et concrètement, ça veut dire quoi ?
Prenons un contrat sur 10 ans, avec une levée d’option à 1€ portant sur un bâtiment industriel d’une valeur de 10 M€.

Après 10 ans, vous décidez de lever l’option et faites entrer dans le patrimoine de votre société le bâtiment pour 1€. Sans vous en rendre compte, vous avez alors amorti un bâtiment de 10 M€ sur une durée de 10 ans.

Problème : si vous l’aviez acheté, vous l’auriez amorti sur une durée d’au moins 20 ans… Vous l’avez donc amorti 2 fois trop vite !

Conséquences : vous devrez réintégrer la moitié de la valeur de votre immeuble, soit 5M€, directement dans le résultat de l’exercice de levée d’option. Ce qui représente un impôt de 1,25 M€ à supporter au cours d’un seul exercice !

Bien entendu, ce décalage fiscal n’est que temporaire et vous aurez la possibilité de déduire le montant réintégré sur les 10 prochaines années. Mais, en attendant, pas de possibilité d’étaler la charge fiscale donc mieux vaut avoir anticiper la trésorerie.
Et qu’en est-il du terrain de mon bâtiment ?
Sur un crédit-bail immobilier, il y a bien souvent un terrain attaché au bâtiment. Celui-ci est couramment estimé à 10% de la valeur totale du bien (soit 1 M€ dans le cas présent).

Problème : dès lors que vous levez l’option à une valeur inférieure à la valeur du terrain, l’administration fiscale considère que vous avez amorti tout/partie de votre terrain à travers les redevances précédemment comptabilisées et déduites.

Conséquences : vous êtes tenus de réintégrer la différence entre la valeur du terrain (1 M€) et le montant de la levée d’option (1€). Soit, dans le cas présent, 999 999€ à réintégrer au titre de la valeur du terrain.

Cette réintégration devra être opérée avant la levée d’option de votre contrat, lors de la comptabilisation de vos dernières redevances.

Et, contrairement à la construction, la réintégration du terrain est définitive !

Vous n’aurez pas la possibilité de la déduire ultérieurement étant donné que, si vous aviez acheté votre bâtiment à l’origine, vous n’auriez jamais pu amortir son terrain.
Comme quoi, une levée d’option à 1€, ça peut coûter cher.